Tudo o que precisa de saber sobre as leis e regulamentos que regem os condomínios em Portugal
Legislação fundamental que rege os condomínios em Portugal
A propriedade horizontal é um regime jurídico que permite a divisão de um edifício em frações autónomas, cada uma pertencente a um proprietário diferente, mantendo-se em comum as partes essenciais do imóvel (como estrutura, fachada, telhado, escadas, elevadores).
Partes do edifício suscetíveis de utilização independente (apartamentos, lojas, escritórios, garagens)
Elementos essenciais ao uso de todas as frações (estrutura, telhado, fachada, escadas, elevadores, canalizações)
Principais artigos do Código Civil sobre condomínios
1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2. O conjunto dos dois direitos é inseparável e nenhum deles pode ser alienado sem o outro.
Nota: Isto significa que não pode vender apenas a sua fração sem incluir a quota-parte das áreas comuns, nem o contrário.
São partes comuns, salvo disposição em contrário do título constitutivo:
Cada condómino é obrigado a:
Importante: O não pagamento das quotas pode levar a ações judiciais e penhora de bens.
1. É obrigatório o seguro do edifício contra o risco de incêndio.
2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efetuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo capital que seja julgado conveniente.
3. A atualização anual do seguro é obrigatória.
Cobertura Mínima: O seguro deve cobrir as partes comuns do edifício. Cada condómino é responsável pelo seguro da sua própria fração.
1. A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência.
2. Da convocatória deve constar a ordem de trabalhos, a data, a hora e o local da reunião.
3. A assembleia pode ser convocada por qualquer condómino que represente, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
Em vigor desde 10 de abril de 2022
Possibilidade de enviar convocatórias para assembleias por email ou SMS, desde que o condómino tenha dado o seu consentimento expresso.
Requisitos: O condómino deve fornecer o endereço eletrónico e autorizar expressamente este meio de comunicação.
As assembleias de condóminos podem realizar-se por videoconferência ou meios eletrónicos, garantindo a identificação dos participantes e a autenticidade das declarações.
Na venda de uma fração, o vendedor deve fornecer uma declaração escrita com informações sobre:
O administrador pode autorizar obras urgentes sem necessidade de convocar assembleia, quando haja risco de:
Obrigação: O administrador deve informar os condóminos o mais rapidamente possível e apresentar a situação na assembleia seguinte.
Para obras de valor significativo, o administrador deve apresentar à assembleia pelo menos 3 orçamentos de diferentes fornecedores.
O novo proprietário de uma fração passa a ser solidariamente responsável pelas dívidas do proprietário anterior relativas ao ano da aquisição e ao ano anterior.
Proteção: Por isso é importante solicitar a declaração de encargos antes de comprar.
Deveres e responsabilidades do administrador de condomínio
Convocar a assembleia de condóminos pelo menos uma vez por ano para aprovação de contas e orçamento.
Administrar os fundos do condomínio com transparência e rigor, apresentando contas regularmente.
Efetuar a cobrança das quotas e despesas comuns junto dos condóminos.
Assegurar a manutenção e conservação das partes comuns do edifício.
Contratar e manter atualizado o seguro obrigatório contra incêndio.
Representar o condomínio em juízo e fora dele, zelando pelos interesses comuns.
Fazer cumprir o regulamento do condomínio e as deliberações da assembleia.
Manter os condóminos informados sobre questões relevantes do condomínio.
Conheça os seus direitos e obrigações enquanto condómino
Participar nas assembleias e exercer o direito de voto
Usar livremente a sua fração autónoma
Utilizar as áreas comuns respeitando os direitos dos outros
Aceder às contas e documentos do condomínio
Contestar deliberações ilegais da assembleia
Receber informações sobre o condomínio
Pagar atempadamente as quotas mensais e despesas extraordinárias
Cumprir o regulamento do condomínio
Respeitar os direitos dos outros condóminos
Manter a sua fração em bom estado de conservação
Não causar ruídos ou perturbações aos vizinhos
Informar o administrador sobre problemas ou avarias
Artigo 1429.º do Código Civil
É obrigatório por lei que todos os condomínios tenham um seguro contra o risco de incêndio que cubra as partes comuns do edifício.
Cada condómino deve ter o seu próprio seguro para:
Recomendação: Mesmo não sendo obrigatório, é altamente recomendável ter um seguro individual completo.
Regras de convocação, quórum e votação
| Convocatória | Quórum Necessário |
|---|---|
| Primeira Convocatória | Mais de 50% do valor total do prédio |
| Segunda Convocatória | Mínimo 25% do valor total do prédio |
Nota: O quórum é calculado com base no valor das permilagens, não no número de condóminos.
| Tipo de Deliberação | Maioria Necessária |
|---|---|
| Aprovação de Contas e Orçamento | Maioria Simples |
| Obras de Conservação | Maioria Simples |
| Nomeação/Destituição do Administrador | Maioria Simples |
| Obras de Melhoramento | 2/3 dos votos |
| Alteração do Regulamento | 2/3 dos votos |
| Divisão de Frações | Unanimidade |
| Alteração de Partes Comuns | Unanimidade |
Respostas às dúvidas mais comuns sobre condomínios
Resposta: A lei não é clara neste ponto. Segundo alguns juristas, a deliberação da assembleia que nomeia um condómino como administrador deve ser cumprida, uma vez que cabe à assembleia decidir sobre matérias do condomínio.
No entanto, outros defendem que ninguém pode ser obrigado a aceitar um cargo contra a sua vontade. Na prática, é recomendável chegar a acordo e, se necessário, contratar um administrador profissional externo.
Consequências do não pagamento:
O número de votos de cada condómino é proporcional ao valor da sua permilagem.
Exemplo: Se um prédio tem um total de 1000 permilagens e a sua fração representa 50 permilagens, você tem direito a 50 votos (5% do total).
Cálculo: (Permilagem da sua fração / Total de permilagens do prédio) × 1000
Depende do tipo de obra:
Atenção: Fazer obras não autorizadas pode obrigá-lo a repor a situação anterior e pagar indemnizações.
Passos a seguir:
Horários de Silêncio: Geralmente, deve-se respeitar o silêncio entre as 22h-8h (dias úteis) e 23h-10h (fins de semana).
Sim! Todos os condóminos têm o direito de consultar:
Deve solicitar ao administrador com antecedência razoável (3-5 dias úteis). O acesso pode ser presencial ou por envio de cópias.
Sim, pode arrendar livremente a sua fração, salvo disposição em contrário no título constitutivo ou regulamento do condomínio.
Responsabilidades:
Prazo: Tem 30 dias após a assembleia para impugnar uma deliberação.
Motivos válidos de impugnação:
Procedimento: Deve intentar ação judicial no Tribunal competente, juntando a ata da assembleia e demais provas.
Depende da origem da infiltração:
Em caso de dúvida sobre a origem, pode ser necessária uma perícia técnica.
Seguro: Verifique se o seguro do condomínio ou individual cobre este tipo de danos.
Em princípio, sim. A lei portuguesa não proíbe a posse de animais de estimação em condomínios.
No entanto:
Atenção: Mesmo que o regulamento proíba animais, essa cláusula pode ser considerada abusiva se for demasiado restritiva.
A nossa equipa está disponível para esclarecer todas as suas questões legais e ajudá-lo a entender os seus direitos e deveres.